Stockwerkeigentum Lexikon
Alle wichtigen Begriffe rund um Stockwerkeigentum und STWEG-Verwaltung in der Schweiz – verständlich erklärt und auf den Punkt gebracht.
Stockwerkeigentum
Eine besondere Form des Miteigentums an Grundstücken in der Schweiz (Art. 712a–712t ZGB). Jeder Eigentümer erhält ein Sonderrecht an einer bestimmten Einheit (z. B. Wohnung, Gewerberaum) und ist gleichzeitig Miteigentümer an den gemeinschaftlichen Teilen wie Treppenhaus, Dach oder Aussenfassade.
Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG)
Die Gemeinschaft aller Eigentümer innerhalb einer Liegenschaft im Stockwerkeigentum. Sie ist eine Rechtsgemeinschaft mit eigener Rechtsfähigkeit und entscheidet gemeinsam über Verwaltung, Unterhalt und Finanzen der Liegenschaft.
Miteigentumsanteil
Der Bruchteil am gesamten Grundstück, der einem Stockwerkeigentümer gehört. Er wird im Grundbuch eingetragen und bestimmt das Stimmrecht sowie – sofern nicht anders geregelt – die Kostenbeteiligung an der Gemeinschaft.
Wertquote
Der in Promille oder Prozent ausgedrückte Anteil eines Stockwerkeigentümers am Gesamtwert der Liegenschaft. Die Wertquote dient als Grundlage für die Kostenverteilung (Verteilschlüssel) und wird im Begründungsakt festgelegt. Sie berücksichtigt Grösse, Lage und Ausstattung der jeweiligen Einheit.
Verteilschlüssel
Die Regel, nach der gemeinschaftliche Kosten auf die einzelnen Eigentümer aufgeteilt werden. Häufig wird die Wertquote als Verteilschlüssel verwendet, es sind aber auch andere Schlüssel möglich – z. B. nach Fläche, Verbrauch oder Gleichverteilung. Kombinierte Verteilschlüssel mischen mehrere Kriterien (z. B. 30 % nach Fläche, 70 % nach Verbrauch).
Erneuerungsfonds
Ein zweckgebundener Fonds, in den die Eigentümer regelmässig Beiträge einzahlen. Er dient der Finanzierung grösserer Unterhalts- und Sanierungsarbeiten an den gemeinschaftlichen Teilen der Liegenschaft (z. B. Dachsanierung, Fassadenrenovation, Liftmodernisierung). Die jährliche Einlage wird in der Regel von der Versammlung beschlossen.
Sonderrecht
Das ausschliessliche Nutzungsrecht eines Stockwerkeigentümers an einer bestimmten Einheit (z. B. Wohnung, Keller, Garage). Der Eigentümer darf diese Räume allein nutzen, umbauen und gestalten – im Rahmen des Reglements und ohne die Rechte anderer Eigentümer zu beeinträchtigen.
Gemeinschaftliche Teile
Alle Teile der Liegenschaft, die nicht einem einzelnen Eigentümer als Sonderrecht zugewiesen sind. Dazu gehören typischerweise: Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug, Heizungsanlage, Garten und tragende Wände. Die Kosten für Unterhalt und Reparatur werden von allen Eigentümern getragen.
Reglement (Verwaltungsreglement)
Das interne Regelwerk der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Es regelt unter anderem: die Nutzung gemeinschaftlicher und sonderrechtlicher Teile, die Kostenverteilung, die Hausordnung, die Zuständigkeiten der Verwaltung und das Verfahren für Versammlungen und Beschlüsse. Das Reglement wird im Grundbuch angemerkt.
Begründungsakt
Die notarielle Urkunde, mit der das Stockwerkeigentum geschaffen wird. Er enthält die Aufteilung der Liegenschaft in Sonderrechte, die Festlegung der Wertquoten und wird im Grundbuch eingetragen.
Stockwerkversammlung (Eigentümerversammlung)
Das oberste Organ der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Die Versammlung fasst Beschlüsse über Budget, Jahresabrechnung, Unterhalt, bauliche Massnahmen und die Wahl der Verwaltung. Je nach Tragweite eines Beschlusses ist eine einfache Mehrheit, ein qualifiziertes Mehr oder Einstimmigkeit erforderlich.
Akontozahlung (Vorschusszahlung)
Die periodische Vorauszahlung der Eigentümer an die Gemeinschaft zur Deckung der laufenden Betriebskosten und Einlagen in den Erneuerungsfonds. Die Beträge werden auf Basis des Budgets und der Wertquoten berechnet und nach Abschluss des Geschäftsjahres mit den tatsächlichen Kosten abgerechnet.
Jahresabrechnung
Die jährliche Abrechnung aller Einnahmen und Ausgaben der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Sie zeigt die tatsächlichen Kosten pro Konto, die Verteilung auf die einzelnen Eigentümer und den Saldo (Nachzahlung oder Guthaben). Die Jahresabrechnung wird von der Versammlung genehmigt.
Betriebskosten
Die laufenden Kosten für den Unterhalt und Betrieb der gemeinschaftlichen Teile einer Liegenschaft. Dazu gehören z. B. Heizung, Wasser, Strom Allgemeinbereiche, Reinigung, Versicherungen, Gartenpflege, Hauswart und Verwaltungskosten.
Selbstverwaltung
Die Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft durch die Eigentümer selbst – ohne eine professionelle, externe Verwaltung zu beauftragen. Die Selbstverwaltung spart Kosten, erfordert aber die Übernahme aller Verwaltungsaufgaben: Buchhaltung, Rechnungsstellung, Versammlungsorganisation und Korrespondenz.
Professionelle Verwaltung
Eine externe, berufsmässige Verwaltung, die gegen Entgelt die Verwaltungsaufgaben einer Stockwerkeigentümergemeinschaft übernimmt. Die Kosten liegen typischerweise bei CHF 200–500 pro Wohnung und Jahr – bei kleinen Gemeinschaften oft deutlich höher pro Einheit.
QR-Rechnung
Das aktuelle Schweizer Rechnungsformat mit integriertem QR-Code, das den früheren Einzahlungsschein (ESR) ersetzt hat. Der QR-Code enthält alle Zahlungsinformationen und kann von E-Banking-Apps direkt gescannt werden. Für die Erstellung von QR-Rechnungen wird ein QR-IBAN benötigt.
QR-IBAN
Eine spezielle IBAN-Nummer, die mit «CH» beginnt und für den Empfang von QR-Rechnungszahlungen benötigt wird. Sie wird von der Bank auf Antrag ausgestellt und unterscheidet sich von der normalen IBAN durch die Bankkennung (QR-IID).
camt.053
Ein standardisiertes Dateiformat (ISO 20022) für elektronische Kontoauszüge im Schweizer Zahlungsverkehr. Die Datei enthält alle Kontobewegungen und kann in Software wie EinfachSTWEG importiert werden, um Zahlungseingänge automatisch mit offenen Rechnungen und Ausgaben abzugleichen.
Sondernutzungsrecht
Das exklusive Nutzungsrecht an einem gemeinschaftlichen Teil der Liegenschaft, das einem einzelnen Eigentümer zugewiesen wird – z. B. ein bestimmter Gartenteil, ein Parkplatz oder ein Balkon. Im Gegensatz zum Sonderrecht bleibt der betreffende Teil im Gemeinschaftseigentum.
STWEG Verwaltung leicht gemacht
Sie kennen jetzt die Begriffe – EinfachSTWEG kümmert sich um den Rest. Verwalten Sie Ihre Stockwerkeigentümergemeinschaft einfach und kostengünstig.