Der Erneuerungsfonds ist für viele Stockwerkeigentümergemeinschaften der wichtigste finanzielle Puffer. Er hilft, grössere Sanierungen zu finanzieren, ohne dass kurzfristig hohe Sonderzahlungen nötig werden. In der Praxis bleibt aber oft eine entscheidende Frage offen: Reicht der Fonds in den nächsten 20 bis 30 Jahren wirklich aus?
Genau dafür gibt es in EinfachSTWEG neu die langfristige Planung im Erneuerungsfonds. Die Funktion verbindet den aktuellen Fondsstand mit geplanten jährlichen Einlagen, erwarteten Sanierungen, Baukostenteuerung und einem übersichtlichen Sanierungsplan.
Warum eine langfristige Planung wichtig ist
Viele STWEGs zahlen jedes Jahr einen fixen Betrag in den Erneuerungsfonds ein. Das ist ein guter Anfang, aber allein noch keine Planung.
Denn grosse Bauteile altern nicht gleichmässig:
- Das Dach hält vielleicht 40 Jahre.
- Die Heizung muss deutlich früher ersetzt werden.
- Fenster, Fassade, Sanitärleitungen oder Lift folgen eigenen Zyklen.
- Bei älteren Häusern wurden einzelne Bauteile oft bereits einmal saniert.
Eine Liegenschaft von 1975 kann beispielsweise ein Dach haben, das 2015 erneuert wurde. Dann sollte die nächste Dachsanierung nicht ab 1975 gerechnet werden, sondern ab 2015. Genau solche Fälle berücksichtigt die neue Planung.
Was die neue Funktion macht
Die langfristige Planung zeigt, wie sich der Erneuerungsfonds über die kommenden Jahre entwickeln könnte.
Beim Einrichten geben Sie unter anderem ein:
- Baujahr
- Gebäudeversicherungswert oder Bauwert
- geplante jährliche Einlage
- Planungshorizont
- Fondszins
- Baukostenteuerung
- Sicherheitsreserve
- letzte Sanierungen wichtiger Bauteile
EinfachSTWEG erstellt daraus eine Prognose mit Kennzahlen, Grafik und Sanierungsplan.
Alte Häuser besser abbilden
Ein besonderer Fokus liegt auf bestehenden und älteren Liegenschaften. Sie können für jedes wichtige Bauteil festhalten, ob es:
- unbekannt oder noch nie saniert wurde,
- bereits saniert wurde,
- oder für Ihre Liegenschaft nicht relevant ist.
Wenn ein Bauteil bereits saniert wurde, geben Sie das Sanierungsjahr an. Die nächste Fälligkeit wird dann aus diesem Jahr und der erwarteten Lebensdauer berechnet.
Beispiel: Ein Haus wurde 1975 gebaut, das Dach aber 2015 erneuert. Bei einer angenommenen Lebensdauer von 40 Jahren wird die nächste Dachsanierung für 2055 geplant.
Prognose statt Bauchgefühl
Nach dem Einrichten sehen Sie auf einen Blick:
- den aktuellen Fondsstand,
- die geplante jährliche Einlage,
- den tiefsten prognostizierten Fondsstand,
- und eine empfohlene jährliche Einlage.
Die Grafik zeigt Einlagen, geplante Sanierungskosten und den Fondsstand im Zeitverlauf. So wird sichtbar, ob der Fonds voraussichtlich stabil bleibt oder in einem bestimmten Jahr unter die gewünschte Sicherheitsreserve fällt.
Besonders praktisch: Die Prognose startet immer beim aktuellen Fondsstand aus den echten Buchungen. Wenn Sie die Planung in zwei Jahren wieder öffnen, rechnet EinfachSTWEG automatisch mit dem dann aktuellen Stand weiter.
Laufendes Jahr realistisch berücksichtigen
Bei der jährlichen Einlage zählt EinfachSTWEG nicht blind den vollen Planbetrag nochmals hinzu. Stattdessen wird geprüft, wie viel im laufenden Jahr bereits in den Erneuerungsfonds gebucht wurde.
Wenn die geplante jährliche Einlage CHF 10'000 beträgt und bereits CHF 3'000 gebucht sind, ergänzt die Prognose für das laufende Jahr nur noch CHF 7'000. Wurde mehr als geplant einbezahlt, wird kein negativer Betrag gerechnet.
Damit bleibt die Planung auch unterjährig sinnvoll.
Bauteile flexibel bearbeiten
Die automatisch vorgeschlagenen Bauteile sind nur der Startpunkt. Sie können sie bearbeiten, deaktivieren, entfernen oder eigene Bauteile hinzufügen.
Typische zusätzliche Bauteile sind:
- Tiefgarage
- Umgebung
- Solaranlage
- Elektroinstallationen
- Brandschutz
- spezielle Fassadenelemente
Für die Kostenbasis gibt es zwei Varianten:
- Prozent des Bauwerts: Die Kosten werden aus dem Bauwert berechnet.
- Fixer Betrag: Sie erfassen bekannte Kosten mit einem Preisstand-Jahr.
Der fixe Betrag ist besonders hilfreich, wenn bereits eine Offerte oder grobe Kostenschätzung vorliegt. EinfachSTWEG rechnet die Baukostenteuerung dann vom Preisstand-Jahr bis zum geplanten Sanierungsjahr hoch.
Was die Planung bewusst nicht macht
Die neue Funktion ist eine Prognose- und Entscheidungshilfe. Sie erstellt keine echten Buchungen und ersetzt keine Beschlüsse der Eigentümerversammlung.
Das ist wichtig: Die Planung zeigt, was voraussichtlich nötig sein könnte. Ob eine Einlage erhöht oder eine Sanierung beschlossen wird, entscheidet weiterhin die Gemeinschaft.
Die echten Buchungen im Erneuerungsfonds bleiben separat und unverändert nachvollziehbar.
Für wen ist die Funktion besonders nützlich?
Die langfristige Planung hilft vor allem Gemeinschaften, die:
- den Fondsstand nicht nur rückblickend, sondern vorausschauend beurteilen möchten,
- wissen wollen, ob die aktuelle jährliche Einlage ausreicht,
- ältere Gebäude mit bereits sanierten Bauteilen verwalten,
- grössere Sanierungen frühzeitig vorbereiten wollen,
- oder Diskussionen in der Eigentümerversammlung mit konkreten Zahlen führen möchten.
Gerade in der Selbstverwaltung gibt die Funktion mehr Sicherheit. Statt mit groben Faustregeln zu argumentieren, können Sie zeigen, wie sich konkrete Annahmen auf den Fondsstand auswirken.
Fazit
Der Erneuerungsfonds ist nur dann wirklich hilfreich, wenn er zur langfristigen Erhaltungsplanung passt. Mit der neuen Planung in EinfachSTWEG sehen Sie frühzeitig, wann grössere Ausgaben anstehen und ob die geplanten Einlagen genügen.
Damit wird aus dem Erneuerungsfonds nicht nur ein Konto, sondern ein aktives Planungsinstrument für den Werterhalt Ihrer Liegenschaft.
Die neue Funktion finden Sie direkt im Erneuerungsfonds unter Langfristige Planung.